（原标题：8个百分点“裂缝” 易方达广开产园REIT时势出租率承压）

不雅点网 易方达广开产园REIT时势出租率下滑问题正在激发公论风暴。

1月10日，易方达基金束缚有限公司发布公告，表现易方达广州设备区高新产业园闭塞式基础表率证券投资基金2024年8月至12月的主要运营数据。

公告高傲，论说期内，立异基地月末时点出租率呈现波动，分手为79.54%、77.73%、75.53%、75.01%和76.18%，平均协议单价在50.33元/平方米/月至49.74元/平方米/月之间。

此外，立异大厦园区月末时点出租率介于66.10%至78.49%之间，平均协议单价在54.09元/平方米/月至56.12元/平方米/月；创意大厦园区出租率保抓在78.30%至84.07%之间，平均协议单价在54.28元/平方米/月至55.82元/平方米/月。

据时势举座运营数据高傲，12月月末时出租率从80.41%着落至78.18%，平均协议单价也从54.46元/平方米/月下滑至53.12元/平方米/月。

"基础表率时势出租率的下滑，展望将对本基金改日现款流和可供分拨金额产生一定影响。"易方达基金束缚有限公司在公告中暗示，现时经济环境下，产业园区商场计算濒临一定的压力，2024年8月至12月基础表率时势新签约租出头积未能对消退租面积，从而导致出租率阶段性下滑。

8个百分点的“裂缝”

易方达广州设备区REIT的基础表率时势主要分为三宗：位于广州科学城的立异基地、创意大厦园区和立异大厦园区，原始权利东谈主均为广州设备区控股集团有限公司。

其中，立异基地产证面积为7.94万平方米，总可出租面积7.74万平方米；立异大厦园区产证面积9.51万平方米，总可出租面积10.12万平方米；创意大厦园区产证面积9.51万平方米，总可出租面积9.97万平方米。

事实上，在运营方面，三宗时势在2021-2023年间已有显明波动趋势，总共收入分手为1.03亿元、0.66亿元、1.15亿元，EBITDA分手为1.22亿元、0.51亿元、2.70亿元，税后净利润则分手为0.91亿元、0.38亿元、2.02亿元。2021年及2022年，其分手减免房钱645.06万元、4121.62万元。剔除这部分减免身分，本体上时势总共收入在1.07-1.08亿元之间，总体较为安妥。

在召募诠释书中，易方达方面暗示基础表率时势已插足安妥运营期，但本体上，夙昔两年间，三宗底层钞票的出租情况呈现波动着落趋势：2021年年末平均出租率还不错结束超92%，到2022年年末却着落近10个百分点至82.86%，2023年年头至年末也基本耽搁在82%；至2024年12月月末时，出租率从80.41%着落径直降至78.18%。

这与易方达广州设备区REIT早前的预测数据相距甚远，据召募诠释书高傲，立异基地、立异大厦园区及创意大厦园区2024年年末的出租率应达到87%、86%及86%，平均出租率理当达到86.3%，而现时78.18%比拟裂缝约8个百分点。

是什么酿成了易方达广州设备区REIT时势标出租率"裂缝"？

事实上，基础表率时势标房钱价钱、出租率资格了缓缓商场化的进程，凭证广州经济时刻设备区、广州高新时刻产业设备区、广州出口加工区、广州保税区发布的《对于标准我区国有企业物业出租束缚筹商事项的奉告》等文献，广州设备戋戋域内国有物业无数走向商场化运营，但仍存在广州设备区管委会对支配钞票订价具有一定影响力的可能性。

这标明时势运营期内存在房钱单价可能受到支配同类钞票房钱价钱影响，从而对基础表率时势后续收益酿成不利影响。

另一方面，若基础表率时势场地地区或区域商场竞争力有变，导致商场上产业园或物业供应多余，或承租方对某一类物业需求着落，导致出租方竞争赢得田户，或基础表率时势标束缚作风、商场定位对承租方空匮招引力，都会影响基础表率时势标出租率和房钱水平。

从易方达基金束缚有限公司在公告中所说"新签约面积未能对消退租面积"来看，承租方需求占关键原因。在说起田户退园的原因时，易方达暗示，这与其自建概况自购办公步地而搬离、计算出现艰苦以及平素流动几方面强干系。

房钱的省略情

出租率走势着落，印证了昨年3月易方达广开产园REIT估值下调的势必性。

在2023年递交讲演稿时，易方达广州设备区REIT将三个时势按收益法进行估值，达到24.02亿元，折算单价8907元/平方米，评估升值率32.66%；而在2024年的版块中，其时势估值则降至20.17亿元，升值率大幅度缩小。

其中，立异基地估值由6.89亿元下调至5.83亿元，立异大厦园区估值由8.41亿元下调至7.16亿元，创意大厦园区估值由8.72亿元下调至7.18亿元。

此外，影响估值最大的身分折现率由此前6%提高至6.5%，出租率调降至86%-92%；房钱增长率由蓝本的道路式增长改为治疗后的团结增长率3.5%和2.75%；房钱收缴率从蓝本的100%缩小至99%。

除研讨到宏不雅商场身分以外，易方达广开产园REIT估值治疗还受免租优惠面积问题影响，据了解，广州科学城园区历史运营进程中会息争租出头积大小、田户类型、战术扶抓以及原运营束缚方的引导给以部分田户一定免租优惠面积，从而缩小灵验房钱水平以及单元面积产生的历史现款流。

三个时势在运营时间段内均修复了优惠面积，团结租出单元的优惠面积固定，可是不同租出单元的优惠面积占比有一定相反，因此不同期点优惠面积占比会因己出租的租出单元不同而存在一定波动。不外，司法2024年4月末，时势标平均优惠面积还是从2021年的14.94%占比着落至9.29%。

按照时势来看，，三宗平均优惠面积占比的较大相反响应了时势期末平均灵验房钱与商场房钱的偏离度相反问题，其中，立异基地偏离度最大，优惠面积占比着落至14.39%，立异大厦园区优惠面积占比着落至8.76%，创意大厦园区优惠面积占比则着落至5.56%，跟着优惠面积接续取消，改日基础表率优惠面积展望将举座呈着落趋势。

在易方达广开产园REIT上市后，其在基础表率基金刊行前治疗的租约仅治疗房钱单价，不治疗协议优惠面积，改日将缓缓骤整修复免租期。

司法2024年4月，立异基地已出租面积为6.85万平方米，已治疗单价面积达到6.3万平方米，占比91.93%；立异大厦园区已出租面积为8.08万平方米，其中已治疗单价面积为7.94万平方米，占比98.30%。

上述时势标剩余租约将在到期后进行房钱治疗，据易方达闪现，一皆租约治疗要到2025年底智商完成。本体上，研讨到房钱水平的缓缓商场化，在内田户租约到期续签时，时势不再提供优惠面积，将进一步导致续签率、签约率的增长压力。易方达广开产园REIT底层钞票出租率是否不错按照预期完成阶段性增长，仍存在一定省略情味。

但与此同期，跟着优惠面积取消，时势标灵验房钱水平与商场房钱水平的偏离度也会随之进一步减轻，这意味着，当今时势存量租约的缓缓到期治疗，也有可能在一定进度上擢升其底层钞票的平均灵验房钱。

当今来看，底层钞票出租率及房钱出现的波动着落并不行定调易方达广开产园REIT整年的发展轨迹，其园区受宏不雅经济影响身分犹在，改日走势还需进一步不雅察。

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